રાજકોટ અને વડોદરામાં સૌથી મોટો ઘટાડો

રીયલ એસ્ટેટમાં સ્લોડાઉન; નવા પ્રોજેક્ટ 7.7 ટકા ઘટયા

2023-24માં ‘ગુજરેરા’માં 1721 પ્રોજેક્ટનું રજીસ્ટ્રેશન: એફોર્ડેબલ સ્કીમને સૌથી મોટો ફટકો

► જમીનમાં ભાવવધારો, ઉંચા વ્યાજદર, કોવિડકાળ પછીના પ્રોજેક્ટમાં વણવેચાયેલો સ્ટોક, બિલ્ડરોના ઘટતા માર્જીન, શેરબજાર-સોનાની રેકોર્ડબ્રેક તેજીથી ઇન્વેસ્ટરોનો ઘટેલો રસ સહિતના અનેકવિધ કારણો જવાબદાર

નવી દિલ્હી, તા.24
કોરોના કાળ વખતથી ખૂબ ઝડપે વધવા સાથે આકાશી ઉંચાઇને આંબી રહેલા ગુજરાતના રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને બ્રેક લાગી છે. ગુજરાતની જેમ ગુજરાતનું પ્રોપર્ટી માર્કેટ પણ ‘વાઇબ્રન્ટ’ની ગણના પામવા લાગ્યું હતું પરંતુ 2023-24ના નાણાંકીય વર્ષમાં નવા પ્રોજેક્ટ લોન્ચીંગ ધીમા પડી ગયા અને સ્લોડાઉનની હાલત સર્જાઇ હોવાના સંકેત છે.

ગુજરાત રીયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરીટી (ગુજરેરા) સમક્ષ 2023-24માં 1721 નવા પ્રોજેક્ટનું રજીસ્ટ્રેશન થયું હતું જે સંખ્યા આગલા વર્ષમાં 1866 હતી અને તેની સરખામણીએ 7.7 ટકા ઓછા પ્રોજેક્ટ મુકાયા હતા. રેસીડેન્સીયલ, કોમર્શીયલ, જમીન પ્લોટીંગ સ્કીમ સહિત તમામ કેટેગરીમાં સમાન હાલત હતી એટલું જ નહીં, અમદાવાદ, રાજકોટ, વડોદરા જેવા મોટા પ્રોપર્ટી માર્કેટમાં એક સમાન ટ્રેન્ડ જોવા મળ્યો હતો.

‘ગુજરેરા’ના રીપોર્ટ પ્રમાણે રાજકોટ તથા વડોદરામાં નવા પ્રોજેક્ટ લોન્ચમાં સૌથી મોટો ઘટાડો હતો. રેસીડેન્સીયલ તથા રેસીડેન્સીયલ કમ-કોમર્શીયલ કેટેગરીમાં બહુ ઓછા પ્રોજેક્ટ લોન્ચ થયા હતાં. ગુજરેરાના એક સીનીયર અધિકારીએ કહ્યું કે કોરોનાકાળ બાદ શ્રેણીબધ્ધ મોટી સંખ્યામાં નવા પ્રોજેક્ટ લોન્ચ થયા હતા અને તેમાં ઘણાખરા હજુ બાંધકામના તબકકે છે. નાણાંભીડને કારણે અનેક બિલ્ડરો વારાફરતી એક-એક પ્રોજેક્ટ જ હાથ પર લઇ રહ્યા છે અને આ જ કારણોસર નવા પ્રોજેક્ટમાં ‘સ્લોડાઉન’ની સ્થિતિ સર્જાઇ છે. આ સિવાય છેલ્લા વર્ષોમાં જમીનના ભાવ ખૂબ વધી ગયા છે અને નવા પ્રોજેક્ટમાં તેની પણ અસર છે. કારણ કે ઉંચાભાવની જમીન ખરીદીને પ્રોજેક્ટ  મુકવામાં યોગ્ય માર્જીન રહેતું નથી.

બિલ્ડરોના કહેવા પ્રમાણે અમદાવાદ હોય કે રાજકોટ અથવા તો ગુજરાતના કોઇપણ શહેરો હોય, પ્રોપર્ટીના ભાવમાં દર વર્ષે સરેરાશ 8 થી 10 ટકાનો વધારો થઇ રહ્યો છે. જ્યારે જમીનના ભાવમાં સરેરાશ 20 ટકાનો વધારો છે. આ ઉપરાંત બાંધકામ તથા શ્રમિકો પાછળનો ખર્ચ પણ વધ્યો છે. તેની સામે તૈયાર પ્રોપર્ટીમાં તેટલા પ્રમાણમાં ભાવવધારો નથી પરિણામે બિલ્ડરોના નફા માર્જીન ઘડ્યા છે અને નવા પ્રોજેક્ટ મુકવામાં સાવધાની રાખવા લાગ્યા છે.

રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના સૂત્રોએ કહ્યું કે ચાલુ પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થતા ન હોવાનું પણ એક મહત્વનું કારણ છે. સરકાર વધુ એફએસઆઇ જેવા પ્રોત્સાહન આપે છે. ગગનચૂંબી રેસીડેન્સીયલ-કોમર્શીયલ પ્રોજેક્ટની સંખ્યા વધી રહી છે. પરિણામે નિશ્ર્ચિત જગ્યામાં વધુ સંખ્યામાં આવાસ કે ઓફિસોનું નિર્માણ થઇ જાય છે.

ક્રેડાઇ ગુજરાતના પ્રમુખ દિપક પટેલે કહ્યું કે રીટેઇલ ડીમાંડમાં ઘટાડો જોવા મળી રહ્યો છે પરંતુ ઓફિસ-કોમર્શીયલમાં નવેસરથી ડીમાંડનો સળવળાટ છે. નવા પ્રોજેક્ટને લાગેવળગે છે ત્યાં સુધી ટેકનીકલ સમસ્યાઓને કારણે ગુજરેરામાં અનેક અરજીઓ પેન્ડીંગ છે અને તૂર્તમાં તેનું રજીસ્ટ્રેશન થશે. એફએસઆઇ વધુ મળતી હોવાના કારણોસર મોટા પ્રોજેક્ટમાં આવાસ કે ઓફિસની સંખ્યા વધી જાય છે. એટલે અગાઉના વર્ષો કરતાં સપ્લાય ઓછી હોવાનું માની શકાય તેમ નથી.

રીયલ એસ્ટેટ સલાહકારના કહેવા પ્રમાણે હાલ માત્ર ‘વાસ્તવિક ગ્રાહકો’ના જોરે પ્રોપર્ટી માર્કેટ ચાલી રહ્યું છે. કોરોના કાળ બાદ ઇન્વેસ્ટરોએ ફરી પ્રવેશ કર્યો હતો પરંતુ હવે શેરબજાર તથા સોનામાં રેકોર્ડબ્રેક તેજીથી વધુ રીટર્ન મળવા લાગ્યું હોવાથી તે તરફ ખેંચાયો છે. આ સંજોગોમાં રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે લીકવીડીટીની સમસ્યા થઇ રહી છે. અગાઉ કરતાં વિવિધ કારણોથી પ્રોજેક્ટ ખર્ચ પણ વધી ગયા છે.

રાજકોટ બિલ્ડર એસોસીએશનના પ્રમુખ પરેશ ગજેરાએ કહ્યું કે નવરાત્રી પછીથી નવા પ્રોજેક્ટના લોન્ચમાં ગતિ ધીમી પડી ગઇ છે. રેસીડેન્સીયલ તથા કોમર્શીયલ એમ બન્ને કેટેગરીમાં સમાન હાલત છે. એફોર્ડેબલ તથા પ્રીમીયમ કેટેગરીના પ્રોજેક્ટ છે પરંતુ 60 લાખથી 1 કરોડના મીડસાઇઝડ પ્રોજેક્ટમાં ડીમાંડ ઓછી થઇ ગઇ હોવાથી સ્લોડાઉનની સ્થિતિ છે. કોમર્શીયલ ક્ષેત્રમાં ‘ઓવર સપ્લાય’ની હાલત છે. કોવિડકાળ બાદ ડીમાંડ કરતાં સપ્લાય વધી ગઇ છે. વણ વેચાયેલો માલ વધુ છે એટલે બિલ્ડરો નવા પ્રોજેક્ટમાં તકેદારી રાખી રહ્યા છે.

► રી-ડેવલપમેન્ટનો વધતો  ટ્રેન્ડ એક કારણ
બિલ્ડરોના કહેવા પ્રમાણે નવા પ્રોજેક્ટ ઘટવા છતાં રીડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ ડીલમાં મોટો વધારો છે અને તેની અસર નવા પ્રોજેક્ટમાં છે. અમદાવાદ જેવા શહેરમાં જુની સોસાયટીના રીડેવલપમેન્ટનો ટ્રેન્ડ વધુ છે. અગાઉ નવા આવાસ લેવામાં જ રસ દાખવતા લોકો હવે જુની સોસાયટીમાં પણ ખરીદી કરી રહ્યા છે.

► એફોર્ડેબલ હાઉસીંગ પ્રોજેક્ટ ઘટ્યા
ગુજરાતના રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે સૌથી મોટો ઘટાડો એફોર્ડેબલ હાઉસીંગ કેટેગરીમાં છે. ગુજરેરાનો રીપોર્ટ એવું સૂચવે છે કે 2023-24માં માત્ર 443 એફોર્ડેબલ હાઉસીંગ પ્રોજેક્ટ લોન્ચ થયા હતા જે સંખ્યા આગલા વર્ષે 578ની છે. અમદાવાદમાં આ સંખ્યા 201થી ઘટીને 149ની રહી છે. ક્રેડાઇ અમદાવાદના પ્રમુખ ચિત્રક શાહે કહ્યું કે અનેક પ્રોજેકટમાં બાંધકામ ચાલુ છે જે પૂર્ણ થયા બાદ નવા પ્રોજેક્ટ લોન્ચ થશે. આ ઉપરાંત સમૃદ્ધિ વધતી હોવાથી લોકો એફોર્ડેબલને બદલે મીડ સેગમેન્ટમાં ડીમાંડ વધી છે અને તે પણ એક મોટું કારણ છે. આ ઉપરાંત એફોર્ડેબલ હાઉસીંગ પ્રોજેક્ટના પ્રોત્સાહન બંધ થઇ ગયા હોવાના કારણે પણ સંખ્યા ઓછી થઇ છે.

► પ્રોપર્ટી માર્કેટનું ભવિષ્ય ઉજ્જવળ જ છે
રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના નિષ્ણાંતોએ એવો દાવો છે કે સંખ્યાબંધ નવા પ્રોજેક્ટોની રજીસ્ટ્રેશન અરજી થઇ જ ગઇ છે અને મંજુરીના તબકકે છે ત્યારે આવતા તહેવારોની રીઝનમાં તે લોન્ચ થઇ શકે છે. ગુજરાતનો માળખાકીય વિકાસ પુરપાટ છે. રોજગારી સહિતના ક્ષેત્રે સ્થિતિ સારી છે એટલે અત્યારે ઘટેલી ડીમાંડ કામચલાઉ છે. આવતા મહિનાઓમાં ડીમાંડ વધી શકે છે. ફુગ્ગાવાનો દર નીચો આવી રહ્યો હોવાના કારણોસર આવતા સમયમાં વ્યાજદર ઘટશે અને તેમાંથી પ્રોપર્ટી માર્કેટ વધુ ઉંચાઇને આંબે તે સ્પષ્ટ છે.